1. Objetivo da Vistoria
O presente termo tem como objetivo registrar as condições físicas e aparentes da unidade vistoriada após o período de locação, identificando eventuais avarias, desgastes ou patologias construtivas observadas no imóvel localizado no Residencial San Bernardino, situado na Av. Bernardino de Campos, n.º 625, bairro Gonzaga, município de Santos/SP.
A vistoria visa documentar, por meio de registros fotográficos e descrição técnica, o estado de conservação dos elementos construtivos, acabamentos, instalações e mobiliários existentes na unidade no momento da inspeção.
2. Dados do Imóvel
| Informação | Detalhe |
|---|---|
| Empreendimento | Residencial San Bernardino |
| Endereço | Av. Bernardino de Campos, 625 – Gonzaga, Santos/SP |
| CEP | 11065-001 |
| Data da Vistoria | 06 de março de 2026 |
| Tipo de Unidade | Cobertura Residencial (Duplex – Pavimento Superior e Inferior) |
3. Metodologia e Critérios
A vistoria foi realizada por meio de inspeção visual direta em todos os ambientes do imóvel, contemplando os pavimentos superior e inferior da unidade.
Desgaste natural de uso
Deterioração decorrente do uso normal do imóvel ao longo do tempo.
Avaria ou dano pontual
Dano localizado decorrente de impacto, intervenção ou uso inadequado.
Patologia construtiva
Ocorrência relacionada a infiltrações, falhas de vedação ou problemas construtivos.
Falta de manutenção
Condição decorrente da ausência de manutenção preventiva ou corretiva.
4. Registro Fotográfico e Descrição Técnica
Clique em cada ambiente para visualizar o registro fotográfico detalhado com descrição técnica das ocorrências identificadas durante a vistoria.
Constatou-se perda de aderência do papel de parede, avaria em ponto de iluminação (spot), rodapés com avarias superficiais decorrentes de impacto e desgaste, marca aparente no forro indicando possível intervenção anterior, dano pontual no piso, e infiltração de água nos cantos e abaixo do fechamento de sacada.
Fig. 2
Papel de parede apresentando deslocamento
Fig. 3
Iluminação do teto (constatado 1 spot com avaria)
Fig. 4
Rodapé com avaria
Fig. 5
Rodapé com avaria
Fig. 6
Rodapé com avaria
Fig. 7
Forro com marca de possível emenda/cobrimento realizado
Fig. 8
Piso com avaria
Fig. 9
Rodapé com avaria
Fig. 10
Rodapé com avaria
Fig. 11
Infiltração de água nos cantos do fechamento de sacada
Fig. 12
Vista geral mesa de jantar
Fig. 13
Piso apresentando desplacamento
Fig. 14
Infiltração abaixo do fechamento da sacada
Fig. 15
Forro com avarias
Fig. 16
Vista geral área de sofá/mesa de bilhar
Fig. 17
Forro com manchas
Fig. 18
Infiltração abaixo do fechamento de sacada
Fig. 19
Infiltração abaixo do fechamento de sacada
Quadro de distribuição instalado conforme configuração padrão, aparentando atender aos requisitos básicos da ABNT NBR 5410. Sistema de iluminação aparentemente funcional no momento da vistoria.
Fig. 20
Quadro de força (conforme ABNT NBR 5410)
Fig. 21
Vista geral DML
Fig. 22
Iluminação DML
Identificados pontos de oxidação nas dobradiças do mobiliário, indicando desgaste por umidade ou uso prolongado. Mobiliário apresentou funcionamento adequado. Presença de perfurações na parede e vedação comprometida em trecho de calafetação.
Fig. 23
Dobradiças com oxidação
Fig. 24
Funcionamento do mobiliário
Fig. 25
Mobiliário da cozinha
Fig. 26
Vista geral da cozinha
Fig. 27
Iluminação da cozinha
Fig. 28
Furos na parede
Fig. 29
Problema de calafetação
Fig. 30
Iluminação da cozinha
Manchas compatíveis com infiltração de água no forro, danos superficiais no acabamento do forro, piso com manchas e sinais de desgaste superficial, e guarnições com desgaste e danos localizados.
Fig. 31
Forro com marcas de infiltração
Fig. 32
Forro com avarias
Fig. 33
Piso com manchas
Fig. 34
Área técnica
Fig. 35
Forro com avarias
Fig. 36
Vista geral área externa lateral
Fig. 37
Piso com manchas
Fig. 38
Guarnição com avarias
Fig. 39
Guarnição com avarias
Forro com irregularidades e danos superficiais, rodapés com danos decorrentes de uso, revestimentos cerâmicos com avarias pontuais incluindo lascamentos e desgaste, piso com fratura, iluminação com avaria, rejuntes com acúmulo de sujeira, registros com oxidação superficial e pastilha cerâmica danificada.
Fig. 40
Forro com avarias
Fig. 41
Iluminação
Fig. 42
Iluminação
Fig. 43
Rodapé com avarias
Fig. 44
Vista geral da área de piscina
Fig. 45
Revestimento com avarias
Fig. 46
Vista do mobiliário
Fig. 47
Vista do mobiliário
Fig. 48
Revestimentos com avarias
Fig. 49
Revestimentos com avarias
Fig. 50
Revestimentos com avarias
Fig. 51
Revestimentos com avarias
Fig. 52
Revestimentos com avarias
Fig. 53
Piso quebrado
Fig. 54
Cobertura
Fig. 55
Iluminação com avaria
Fig. 56
Vista geral da cobertura
Fig. 57
Rejunte com excesso de sujeira
Fig. 58
Rodapé com avarias
Fig. 59
Registros oxidados
Fig. 60
Rejunte com excesso de sujeira
Fig. 61
Pastilha com avaria
Fig. 62
Frigobar e cervejeira
Fig. 63
Vista da cozinha da área gourmet
Presença de perfurações na parede, vazamento de água proveniente da unidade evaporadora do sistema de ar condicionado, forro com danos e irregularidades, rodapé com desgaste e avaria localizada, e abertura no forro possivelmente decorrente de intervenção anterior.
Fig. 64
Iluminação
Fig. 65
Furos na parede
Fig. 66
Sofá
Fig. 67
Vista geral da sala de estar
Fig. 68
Escadaria de acesso
Fig. 69
Vazamento da máquina evaporadora
Fig. 70
Forro com avarias
Fig. 71
Forro com avarias
Fig. 72
Rodapé com avaria
Fig. 73
Abertura no forro ao lado do cortineiro
Fig. 74
Forro com avarias
Papel de parede com desgaste e danos, guarnição da porta com avaria superficial, vazamento e infiltração provenientes do sistema de ar condicionado, esquadria de alumínio com dano, haste do fechamento da sacada com avaria, manchas na pintura e parede com infiltração.
Fig. 75
Papel de parede com avarias
Fig. 76
Guarnição com avaria
Fig. 77
Vazamento da máquina evaporadora
Fig. 78
Papel de parede com sinais de infiltração
Fig. 79
Infiltração da máquina evaporadora
Fig. 80
Esquadria de alumínio com avaria
Fig. 81
Haste do fechamento da sacada com avaria
Fig. 82
Mancha na pintura
Fig. 83
Parede com infiltração
Fig. 84
Vista do banheiro
Fig. 85
Vista do dormitório
Fig. 86
Vista do mobiliário do dormitório
Rodapé com avaria superficial, revestimento cerâmico com dano pontual. Condições gerais do banheiro adequadas.
Fig. 87
Vista geral do dormitório
Fig. 88
Vista da iluminação
Fig. 89
Vista do teto
Fig. 90
Rodapé danificado
Fig. 91
Vista do banheiro
Fig. 92
Vista do banheiro
Fig. 93
Azulejo com avaria
Forro com dano no acabamento, esquadria de alumínio com sinais de oxidação, revestimento cerâmico com fissura e elemento de piso danificado.
Fig. 94
Forro com avaria
Fig. 95
Vista geral da área externa lateral
Fig. 96
Vista geral da área externa lateral
Fig. 97
Esquadria de alumínio com oxidação
Fig. 98
Azulejo trincado
Fig. 99
Piso quebrado
Mobiliário do closet e iluminação em condições gerais adequadas. Vidro do fechamento de sacada com dano, infiltração em múltiplos pontos, rodapé com desgaste, esquadria de alumínio danificada e perfurações no revestimento cerâmico do banheiro.
Fig. 100
Mobiliário do closet
Fig. 101
Iluminação do closet
Fig. 102
Mobiliário do closet
Fig. 103
Iluminação do closet
Fig. 104
Mobiliário da suíte master
Fig. 105
Vidro do fechamento de sacada com avaria
Fig. 106
Infiltração
Fig. 107
Vista geral da suíte master
Fig. 108
Infiltração
Fig. 109
Rodapé com avaria
Fig. 110
Iluminação da suíte master
Fig. 111
Forro da suíte master
Fig. 112
Vista geral da suíte master
Fig. 113
Iluminação do banheiro da suíte master
Fig. 114
Esquadria de alumínio danificada
Fig. 115
Vista do banheiro
Fig. 116
Vista do banheiro
Fig. 117
Furação no azulejo
Fig. 118
Furação no azulejo
5. Análise Geral da Unidade
5.1 Infiltrações e Umidade
Foram observados pontos de infiltração em diversas regiões do imóvel, com características típicas de presença de umidade e infiltração de água, evidenciadas por manchas, deterioração de acabamento e marcas no forro. As principais áreas afetadas incluem o fechamento de sacada da sala do pavimento superior, áreas próximas às unidades evaporadoras do sistema de ar condicionado, paredes e forros de dormitórios, e a suíte master.
5.2 Danos em Acabamentos
Constataram-se diversas avarias em elementos de acabamento, compatíveis com danos pontuais decorrentes de uso, fixação de acessórios ou impactos. Entre os danos observados, destacam-se rodapés danificados, papel de parede deslocado ou com manchas, revestimentos cerâmicos com avarias, pastilhas danificadas, pisos quebrados ou desplacados, e furos em paredes e revestimentos.
5.3 Elementos Metálicos com Oxidação
Identificou-se a presença de oxidação em alguns componentes metálicos, compatível com desgaste natural e exposição à umidade. Os elementos afetados incluem dobradiças de mobiliário, registros hidráulicos e esquadrias metálicas.
5.4 Danos em Forros
Observaram-se danos em diversos pontos de forro, indicando possíveis intervenções anteriores ou efeitos de infiltrações. As ocorrências incluem manchas de infiltração, avarias no acabamento e abertura pontual para intervenção.
5.5 Instalações e Equipamentos
No momento da vistoria, os quadros elétricos aparentavam estar em conformidade com os princípios da ABNT NBR 5410. No entanto, foram observados pontos de iluminação com avarias e foi identificado vazamento associado à unidade evaporadora do sistema de ar condicionado.
6. Conclusão Técnica
Com base na inspeção visual realizada, conclui-se que o imóvel apresenta condições gerais compatíveis com o período de uso, porém com a presença de diversas avarias em acabamentos, além de ocorrências relacionadas a infiltrações e umidade em diferentes ambientes.
As principais inconformidades observadas referem-se a infiltrações nas regiões de fechamento de sacada e proximidades de equipamentos de ar condicionado, danos em rodapés, revestimentos e pisos, desgaste ou dano em forros, perfurações em paredes e revestimentos, oxidação em elementos metálicos e pontos isolados de iluminação com avaria.
Recomenda-se a realização de inspeção técnica complementar para identificação das causas das infiltrações observadas, bem como a execução de serviços de manutenção corretiva e recomposição dos acabamentos danificados.
7. Recomendações
| Serviço | Descrição |
|---|---|
| Vedação | Revisão do sistema de vedação do fechamento de sacadas. |
| Drenagem | Verificação do sistema de drenagem das unidades evaporadoras de ar condicionado. |
| Revestimentos | Recomposição de revestimentos danificados e substituição ou reparo de rodapés avariados. |
| Infiltrações | Tratamento de pontos de infiltração e repintura de superfícies afetadas. |
| Iluminação | Substituição de luminárias danificadas. |
| Limpeza | Limpeza e tratamento de rejuntes. |